案例分析3：減少房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)交易成本
我們認(rèn)為區(qū)塊鏈技術(shù)有機(jī)會(huì)重塑整個(gè)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)行業(yè),。用分布式賬本登記房地產(chǎn),，區(qū)塊鏈可以在房地產(chǎn)交易中的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證環(huán)節(jié)優(yōu)化整個(gè)勞動(dòng)密集的查閱公共記錄的流程。我們預(yù)計(jì)區(qū)塊鏈可以驅(qū)動(dòng)全美全行業(yè)節(jié)省20－40億美元,，減少人力總數(shù)和保險(xiǎn)精算風(fēng)險(xiǎn),。
機(jī)會(huì)如何,？
在美國(guó)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是一個(gè)有著相當(dāng)規(guī)模的利基市場(chǎng),，2014年保費(fèi)達(dá)110億美元,。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)主要是為了在房地產(chǎn)交易中（居住或商用）防止產(chǎn)權(quán)缺陷造成損失，保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和或抵押貸款借款人的金融利益,。產(chǎn)權(quán)缺陷包括但不限于未償留置權(quán),、地役權(quán)和其它交易時(shí)未解決的負(fù)債。重要的是,，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)和其它保險(xiǎn)產(chǎn)品相比,，主要是由保險(xiǎn)人的承保費(fèi)用決定，而非由對(duì)預(yù)期損失的精算風(fēng)險(xiǎn)決定。這是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人會(huì)在承保之前査詢公共記錄,，造成大量資源需要預(yù)付,，以增強(qiáng)損失預(yù)防。這樣一來(lái),，保費(fèi)就需要涵蓋相關(guān)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支和利潤(rùn)率（2％－5％）,。這個(gè)商業(yè)模型可以限制索賠損失（保費(fèi)的5％－7％），保險(xiǎn)公司卻必須承擔(dān)相對(duì)高額的固定成本結(jié)構(gòu),，也就進(jìn)而導(dǎo)致保費(fèi)價(jià)格居高不下,。我們認(rèn)為區(qū)塊鏈可以有效降低與現(xiàn)有美國(guó)房地產(chǎn)登記體系相關(guān)聯(lián)的交易風(fēng)險(xiǎn)，明顯降低成本,，利及終端消費(fèi)者,。
痛點(diǎn)何在？
査詢產(chǎn)權(quán)耗費(fèi)大量人力且成本高昂,。今天的美國(guó)房地產(chǎn)登記體系結(jié)構(gòu)是一條“產(chǎn)權(quán)鏈”,，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的歷史交易記錄是由人工寫(xiě)入一份流水賬本并存入本地司法轄區(qū)。我們認(rèn)為現(xiàn)有體系存在3個(gè)問(wèn)題,，直接増強(qiáng)了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的需求和成本：
-- 房地產(chǎn)記錄去中心化：由于產(chǎn)權(quán)記錄是在縣一級(jí)儲(chǔ)存,，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司必須建立和維護(hù)一個(gè)產(chǎn)權(quán)書(shū)庫(kù)ー一耗時(shí)費(fèi)力來(lái)分地區(qū)記錄公共記錄，以期增加搜索效率,，減少索賠,。
-- 紙質(zhì)記錄易出錯(cuò)：我們特別指出，根據(jù)美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),，房地產(chǎn)交易中,，約30％的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是有缺陷的。我們認(rèn)為其原因之一就是人工,、紙質(zhì)的記錄流程（和去中心化的儲(chǔ)存）,，其中的契約文書(shū)、抵押貸款,、租約地役權(quán),、法庭判決和其它相關(guān)負(fù)債是在“產(chǎn)權(quán)鏈＂上記錄保存的，記錄系統(tǒng)的完整和安全受制于人為錯(cuò)誤,。
-- 過(guò)高的房地產(chǎn)交易成本：基于上述因素造成的大量產(chǎn)權(quán)檢索成本,，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用主要反映的是承保和承銷費(fèi)用而非精算風(fēng)險(xiǎn)。保費(fèi)平均為1,，000至1,，800美元（假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)值275，000美元,，這個(gè)費(fèi)用代表其價(jià)值的0．4％－0．6％）。居住和商用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人無(wú)論是購(gòu)買房產(chǎn)還是融資，都需要支付產(chǎn)權(quán)保費(fèi),，其中購(gòu)買居住用房產(chǎn)的保費(fèi)大約是融資用產(chǎn)權(quán)保費(fèi)的兩倍,。
結(jié)果就是，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人會(huì)在承保之前,，雇傭許多人力去檢査和＂糾正產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,。摘錄人（ abstractor）、監(jiān)管人（ curator）,、檢索和査驗(yàn)人員,、律師、銷售和營(yíng)銷人員一一我們預(yù)計(jì)人力資源成本在本行業(yè)占保費(fèi)的75％（圖表30）,。我們認(rèn)為這樣一個(gè)相對(duì)高昂的固定成本結(jié)構(gòu)會(huì)直接導(dǎo)致終端消費(fèi)者承受更高的保費(fèi),。
目前生意是怎么做的？
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人依賴多方來(lái)承保每一條政策,。在一筆涉及抵押貨款的房地產(chǎn)交易中（居住或商用的）,，金融機(jī)構(gòu)會(huì)要求房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，這涉及如下幾步：
-- 產(chǎn)權(quán)人向一家產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司提交購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的申請(qǐng),。
-- 產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人然后使用電子產(chǎn)權(quán)書(shū)庫(kù)進(jìn)行自動(dòng)化的檢索流程,。大約70％的政策要求都會(huì)無(wú)缺陷地得到滿足，因而得到直接處理,。
但是,，大約30％的政策要求，由于這樣那樣的產(chǎn)權(quán)缺陷,，是不能得到滿足的,。這些情況中，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司依靠?jī)?nèi)部人力復(fù)査（摘錄人）和修復(fù)（監(jiān)管人）產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,。這個(gè)流程通常需要4－12天,。
一旦產(chǎn)權(quán)擺脫了未償?shù)牧糁脵?quán)或其他負(fù)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司就會(huì)給到對(duì)應(yīng)的承保政策,。買主會(huì)在關(guān)單時(shí)向保險(xiǎn)公司支付一筆一次性費(fèi)用,，通常在1，000到1,，800美元之間（假設(shè)房產(chǎn)價(jià)值275,，000美元，占其0．4％－0．6％）,。
區(qū)塊鏈如何派上用場(chǎng),？
區(qū)塊鏈可以消除現(xiàn)有土地登記體系的風(fēng)險(xiǎn)。如果產(chǎn)權(quán)記錄在區(qū)塊鏈上儲(chǔ)存,，那么構(gòu)成明晰產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息會(huì)得到各方信任并隨時(shí)提供,，而轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)會(huì)變得更加安全和高效,。特別是，我們認(rèn)為區(qū)塊鏈可以代替掉本地房地產(chǎn)記錄,，作為主要的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息庫(kù)存在,，進(jìn)而解決如下痛點(diǎn)：
-- 共識(shí)驗(yàn)證的產(chǎn)權(quán)記錄可以避免紙質(zhì)錯(cuò)誤。區(qū)塊鏈可以直接淘汰紙質(zhì)產(chǎn)權(quán)記錄,，因?yàn)樗鞋F(xiàn)在和過(guò)去的交易記錄都會(huì)絲不茍地儲(chǔ)存在不可更改和去中心化的賬本上,。重要之處在于，全網(wǎng)是基于共識(shí)機(jī)制的,，因此不會(huì)對(duì)賬本的完整性存有異議,。我們認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移,，這將極大地減少產(chǎn)權(quán)欺詐風(fēng)險(xiǎn)和減少人為錯(cuò)誤的可能性,。當(dāng)然，我們也承認(rèn)向區(qū)塊鏈寫(xiě)入和對(duì)賬產(chǎn)權(quán)信息需要人力干預(yù),。
-- 房地產(chǎn)交易共享數(shù)據(jù)庫(kù)可以讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檢索更加透明,、更加高效。通過(guò)聚合本地公共記錄,，形成公開(kāi)可訪問(wèn)的形式,，區(qū)塊鏈會(huì)令產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人不再需要耗時(shí)費(fèi)力地建立和維護(hù)記錄公共房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的電子產(chǎn)權(quán)書(shū)庫(kù)。
區(qū)塊鏈可以解決這些問(wèn)題,，因而可能從根本上顛覆現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)檢索方式,。由于數(shù)據(jù)的完整性和可訪問(wèn)性更強(qiáng)了，我們認(rèn)為檢索和“修復(fù)”產(chǎn)權(quán)記錄的人力資源需求也會(huì)大大降低,。因此,，我們預(yù)計(jì)區(qū)塊鏈可以帶來(lái)大幅度的成本節(jié)約，包括減少檢索人員,、監(jiān)管人和摘錄人,。我們也預(yù)計(jì)區(qū)塊鏈會(huì)改善精算風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)信息會(huì)更容易得到驗(yàn)證,，減少了保險(xiǎn)公司的索賠損失,。最終，我們認(rèn)為如果實(shí)現(xiàn)了這些成本效率的提高,，終端消費(fèi)者會(huì)最終獲益,，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)費(fèi)用原本是要覆蓋承保成本的（加上一點(diǎn)點(diǎn)利潤(rùn)）。區(qū)塊鏈可以有效減少這些承保成本,。
機(jī)會(huì)量化
我們預(yù)計(jì)區(qū)塊鏈會(huì)驅(qū)動(dòng)大約20－40億美元的人力資源和精算風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)成本節(jié)約,。我們認(rèn)為區(qū)塊鏈可以優(yōu)化產(chǎn)權(quán)檢索原本耗費(fèi)人力的流程，帶來(lái)極大的人力資源成本節(jié)約,。在基準(zhǔn)場(chǎng)景中,，我們預(yù)計(jì)區(qū)塊鏈會(huì)帶來(lái)23億美元的人力資源成本節(jié)約,，主要是因?yàn)?0％的檢素、摘錄和監(jiān)管相關(guān)人力資源成本被免除,，外加20％的傭金和銷售＆營(yíng)銷開(kāi)支縮減（圖表35和36),。
區(qū)塊鏈也能減少索賠，因?yàn)榫泔L(fēng)險(xiǎn)得到了改善,。我們特別指出，大約5％－7％的保險(xiǎn)費(fèi)用是分配給索賠支出的,，用以保護(hù)產(chǎn)權(quán)人和／或債權(quán)人,，也是為了覆蓋相關(guān)的法律糾紛費(fèi)用（占總損失分配額度的30％）。而房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)即便不能被區(qū)塊鏈技術(shù)完全消除,，我們也認(rèn)為精算風(fēng)險(xiǎn)會(huì)極大地改善,，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記體系的歷史記錄透明度和不可篡改性會(huì)顯著改善。因此,，我們?cè)诨鶞?zhǔn)場(chǎng)景中預(yù)計(jì)索賠損失會(huì)降低75％,，產(chǎn)生的每年開(kāi)支節(jié)約為5．5億美元。
由于人力資源開(kāi)支和索賠損失都得到極大減免,，我們預(yù)計(jì)保險(xiǎn)費(fèi)用中相關(guān)聯(lián)的部分會(huì)降低,。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)傳統(tǒng)上是要包含保險(xiǎn)公司的承保費(fèi)用的。根據(jù)我們的假設(shè),，區(qū)塊鏈帶來(lái)接近30億美元的成本節(jié)約（人力資源和素賠損失）－且假設(shè)保險(xiǎn)公司保持一個(gè)溫和的利潤(rùn)率（2％－5％）我們預(yù)計(jì)保費(fèi)會(huì)極大地降低,。在基準(zhǔn)場(chǎng)景中，我們預(yù)計(jì)平均每政策的平均保費(fèi)會(huì)從目前的1,，200美元（房屋價(jià)值的0．5％）降低到864美元（房屋價(jià)值的0．3％）,，也就是打七折。假設(shè)承保政策的數(shù)量保持穩(wěn)定,，我們相信區(qū)塊鏈帶來(lái)的效率優(yōu)化會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)市場(chǎng)會(huì)從今天的114億美元萎縮到84億美元（圖表38),。
作為參考，我們的保費(fèi)預(yù)期與艾奧瓦州的保費(fèi)費(fèi)率相同,。艾奧瓦是唯一一個(gè)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)由州立機(jī)構(gòu)壟斷的州,，其設(shè)計(jì)意圖是降低消費(fèi)者承擔(dān)的保險(xiǎn)費(fèi)率。艾奧瓦的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用在每筆交易600－800美元之間,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均,。重要的是，艾奧瓦的索賠率是所有州里最低的,，只有不到2％的保費(fèi)被用來(lái)支付索賠,。我們相信艾奧瓦能夠極大地降低保費(fèi)費(fèi)
率和精算風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)槿缦乱蛩兀?/p>
-- 高效的產(chǎn)權(quán)記錄系統(tǒng)：艾奧瓦使用高度標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)記錄系統(tǒng)，維護(hù)有一個(gè)共享的在線數(shù)據(jù)庫(kù),，在全州任意地點(diǎn)都可以輕松訪問(wèn)任一縣的記錄,。此外,，艾奧瓦歷史上就執(zhí)行嚴(yán)格的抵押貸款記錄流程，因此歷史記錄透明度高,、數(shù)據(jù)完整性強(qiáng),。鑒于此，相對(duì)于其他州,，艾奧瓦的產(chǎn)權(quán)檢索費(fèi)時(shí)費(fèi)力的程度較低,。
-- 經(jīng)過(guò)優(yōu)化的成本結(jié)構(gòu):作為州立壟斷機(jī)構(gòu)，艾奧瓦金融當(dāng)局（ lowa Finance Authority）可以優(yōu)化其成本結(jié)構(gòu),，消除營(yíng)銷和推薦成本,。鑒于此結(jié)構(gòu)性成本優(yōu)勢(shì)，艾奧瓦州政府可以在將保費(fèi)價(jià)格定得很低的同時(shí),，仍維持總體的成本結(jié)構(gòu),。所有的利潤(rùn)都被分配給了本州的低收入保障房建設(shè)。
相對(duì)于傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)來(lái)說(shuō),，艾奧瓦的體系既安全又節(jié)約成本,。我們相信艾奧瓦的模型一一從高效產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)和優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)中獲益一一會(huì)支撐全美的全行業(yè)保費(fèi)節(jié)約化進(jìn)程。我們認(rèn)為區(qū)塊鏈可以為本系統(tǒng)帶來(lái)類似的效率,，且最終降低終端消費(fèi)者的保險(xiǎn)開(kāi)支,。
誰(shuí)會(huì)被顛覆？
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司會(huì)受到區(qū)塊鏈的影響,。如上所述,，我們認(rèn)為區(qū)塊鏈會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)效率產(chǎn)生積極影響，使得產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人在實(shí)時(shí)產(chǎn)權(quán)檢索時(shí)實(shí)現(xiàn)巨額的成本節(jié)約,。但是,，我們預(yù)計(jì)這些節(jié)約的部分會(huì)最終傳遞到終端消費(fèi)者手上，令他們的保費(fèi)降低,。盡管產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人提供其他服務(wù)給房地產(chǎn)買家和融資者,，包括結(jié)算和第三方擔(dān)保服務(wù)，我們認(rèn)為,，如果區(qū)塊鏈帶來(lái)的高效率真的在較長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)得以實(shí)現(xiàn)的話,，下述行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者（截止2014年）會(huì)受到影響：富達(dá)國(guó)民金融（產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)份額35％），第一美國(guó)金融（27％份額）,， Old Republic（15％份額）和史都華產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（ Stewart Title,，12％份額）。盡管區(qū)塊鏈的商業(yè)化應(yīng)用是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,，但我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司理應(yīng)未雨綢繆,，可能會(huì)在中期之前進(jìn)一步激勵(lì)開(kāi)展自動(dòng)化和開(kāi)支節(jié)約。
面臨的挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)業(yè)的碎片化,。房地產(chǎn)業(yè)集中度很低,，所以地區(qū)不同,，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)也是迴異的。尤其是各州之間,，保費(fèi)費(fèi)率,、監(jiān)管政策和牽涉產(chǎn)權(quán)律師和代理人的程度也各不相同。我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的不同相關(guān)方之間缺乏一致性,，而這會(huì)對(duì)一個(gè)全行業(yè)的區(qū)塊鏈標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用造成障礙,。
抵押貸款借款人的市場(chǎng)預(yù)期：抵押貸款借款人傳統(tǒng)上會(huì)在提供房地產(chǎn)融資時(shí)（居住或商用）要求產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，以保護(hù)自身免受產(chǎn)權(quán)缺陷帶來(lái)的損失,。抵押貸款借款人（這個(gè)行業(yè)極其碎片化）是否愿意接受使用區(qū)塊鏈來(lái)執(zhí)行產(chǎn)權(quán)檢索呢一一這點(diǎn)尚不明確,，且他們可能會(huì)因?yàn)椴皇煜み@項(xiàng)技術(shù)而拒絕使用。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：要想進(jìn)行商業(yè)化應(yīng)用,，就需要建設(shè)一個(gè)與現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相容的區(qū)塊鏈設(shè)施。在我們看來(lái),，建設(shè)這設(shè)施需要相當(dāng)大的投資,。
國(guó)際機(jī)會(huì)如何？
盡管在美國(guó)和英聯(lián)邦國(guó)家以外,，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)并不常見(jiàn),，但我們認(rèn)為區(qū)塊鏈可以通過(guò)提高土地登記率來(lái)改善國(guó)際上的房地產(chǎn)體系。我們指出,，國(guó)際上的房地產(chǎn)市場(chǎng),，尤其是在新興市場(chǎng)，面臨著低土地登記率帶來(lái)的低效率問(wèn)題,。通過(guò)分布式賬本聚合產(chǎn)權(quán)記錄,，我們相信區(qū)塊鏈可以提高土地登記率，進(jìn)而幫助解決如下問(wèn)題：
-- 房地產(chǎn)腐敗,。區(qū)塊鏈在改善土地登記率方面潛力巨大,，因此，在土地安全領(lǐng)域,，尤其是在減少產(chǎn)權(quán)濫用方面,，也有很大潛力。在許多發(fā)展中國(guó)家,，缺乏正式的土地登記已經(jīng)導(dǎo)致了房地產(chǎn)腐敗的高發(fā),，他們需要應(yīng)對(duì)之策。比如,，格魯吉亞和洪都拉斯表現(xiàn)出了興趣委托科技創(chuàng)業(yè)企業(yè),，包括 Bitfuryi和 Factom，來(lái)設(shè)計(jì)和實(shí)裝區(qū)塊鏈基礎(chǔ)設(shè)施以應(yīng)對(duì)上述問(wèn)題,。
-- 高昂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用,。在一些低土地登記率的國(guó)家,，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用非常之高。比如巴西,，產(chǎn)權(quán)人通常需要將房屋價(jià)值的4％作為轉(zhuǎn)移費(fèi)用,，其中1．25％是公證費(fèi)、登記費(fèi)0．75％,、法律費(fèi)用2％．再加上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用（3％－6％）和轉(zhuǎn)移稅（2％－4％）,，總的交易成本達(dá)到9％－14％．
-- 防御性抵押貸款融資。低土地登記率的國(guó)家中,，高成本效益的債權(quán)資本資源相對(duì)受限,。我們認(rèn)為這是因?yàn)槿狈Φ盅贺?cái)產(chǎn)導(dǎo)致的，我們還要指出,，一國(guó)的土地登記率越低,，有擔(dān)保和無(wú)擔(dān)保信貸利率之間的利率差就越大。通過(guò)改善產(chǎn)權(quán)登記率,，區(qū)塊鏈可以帶來(lái)更多的抵押財(cái)產(chǎn)供應(yīng),，為借款人提供負(fù)面情況保護(hù)，也會(huì)降低抵押貸款融資的成本,。我們的敏感度分析指出,，在所選的、土地登記率低且抵押貸款利率高（7％－19％）的拉美國(guó)家中,，50bps的登記率改善就可產(chǎn)生每年超過(guò)60億美元的成本節(jié)約,。
通過(guò)解決這些低效率問(wèn)題，區(qū)塊鏈可以從根本上重塑國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng),，帶來(lái)極大的成本節(jié)約,。重要的是，我們認(rèn)為區(qū)塊鏈在新興市場(chǎng)的應(yīng)用速度會(huì)遠(yuǎn)超更發(fā)達(dá)的國(guó)家,，因?yàn)樵S多發(fā)展中國(guó)家目前根本就沒(méi)有一個(gè)正式的土地登記體系,。
